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缓释房地产金融隐患的三条路径提速房贷证券

2018年10月17日 栏目:租房攻略

缓释房地产金融隐患的三条路径:提速房贷证券化近十多年来,伴随着房价的持续上涨,金融业特别是银行业将大量的金融资源配置到房地产领域,房地产

缓释房地产金融隐患的三条路径:提速房贷证券化

近十多年来,伴随着房价的持续上涨,金融业特别是银行业将大量的金融资源配置到房地产领域,房地产金融资产的质量也日受关注

缓释房地产金融隐患的三条路径提速房贷证券

。从公开披露的相关信息看,虽然房地产业贷款和个人按揭贷款不良率一直维持较低水平,但是其他一些指标则预示着较为严峻的风险隐患。

鉴于全球已有危机案例多“祸起”房地产金融的风险引爆,目前中国房地产金融领域的诸多风险隐患对中国金融乃至整个经济体系稳定性的影响不可小视。实际上,中财办一局局长王志军在发布会上也将房地产泡沫视为中国金融体系当中存在的五大潜在的灰犀牛式风险之一,其他四只灰犀牛为影子银行、国有企业高杠杆、地方债务、违规违法集资等。

房地产金融的主要风险隐患点

1.房地产业的融资过于集中在商业银行。

首先是在房地产企业资金来源中,商业银行贷款比例过高。相关研究表明,房地产企业资金中,贷款(按揭贷款+开发贷款)占比的合理水平为20%,超过该水平将意味着住房贷款的风险会增加。2005年以来房地产企业资金来源中房贷占比在多数年份超过20%,2016年该比例竟高达近40%。

其次是在房地产企业间接融资和直接融资组合中,间接融资的比例特别是商业银行贷款的比例过高。2004年以来在以房企信贷、房企信托和房企直接融资(股票+债券)为组合的融资结构中,房企信贷的占比多数年份在90%以上,近几年来虽有所降低,但2016年的比例依然高达85%。

2.偿付收入比显示按揭贷款者的债务负担压力过大。

按照国际上多数国家的经验,偿付收入比在30%以下时,按揭贷款者处于合理的债务负担区间,如果超过30%则意味着债务负担较重,而一旦超过了50%则表明偿付压力近乎不堪承受。在2009年至2016年间,按收入平均值计量的全国城镇居民的偿付收入比多在40%以上,反映城镇居民家庭购房债务负担压力普遍较重。

由此进一步推论,按照中低收入者收入水平计算的偿付收入比会超过50%,表明中低收入者的住房债务负担处于过重区间。由于按揭贷款多为20年以上的长期贷款,虽然目前违约率较低,但必须重视由偿付收入比过高引致的未来偿付的巨大不确定性。

3.期限错配引发的流动性缺口在近几年加速扩大。

2010年以来,住户1年期以上定期存款、特别是5年期以上定存大幅缩水,在定期存款中的占比急剧下降,房地产信贷的期限错配问题趋于恶化。以公开披露的住户定存原始数据的30%匹配住户购房贷款所得的流动性缺口数据在近三年来持续加速扩大,2016年底这个缺口余额超过8万亿元,占同期住户购房贷款余额的43%。

以上这些指标主要反映房地产融资中长期风险状况,由此可以认为中国房地产金融存在诸多风险隐患。首先是房企融资过度集中于信贷则意味着房企债务偿付压力大,违约概率高,商业银行承担了过高的房市波动风险。其次是以偿付收入比反映的多数城镇家庭的住房债务负担较重,违约风险的概率很可能随时间推移不断加大。而期限错配下的流动性缺口在近几年的持续加速扩大则孕育着商业银行有可能面临挤兑的风险隐患。

房地产金融风险隐患形成原因

上述房地产金融风险隐患的成因是多方面的,主要因素有:

1.两因素成为房地产融资过于集中于商业银行的主要推手。

其一是房价的持续上涨吸引金融资源特别是商业银行对其持续高比例配置。从2003年至2016年的房价走势看,全国房价年均增长率高达9.76%,峰值年份2009年同比涨幅超过20%,2016年的同比涨幅也达到11.26%。如此持续上涨的房价及其衍生的高额收益对商业银行的诱惑无疑是难以阻挡的。借助于脉冲响应函数分析工具也可知,住宅价格对商业银行房地产贷款存在显著的正向冲击,也就是说房价的持续上涨引致了商业银行房地产贷款的大幅增长。

其二是间接融资主导下的金融体系则使得房地产融资过度集中于商业银行房贷。近十年以来,间接融资在总融资体系中的占比虽有下降趋势但仍然处于绝对高位,截至2016年底,在社会融资结构中,间接融资的占比依然高达85%,而直接融资占比不足15%。在间接融资中,商业银行又占据绝对优势占比高达83%。在这样的融资结构条件下,房地产融资对商业银行贷款的过高集中度就是很难避免的事了 。