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中央研究70年宅地续期法律安排公民财产将

2018年11月23日 栏目:租房知识

中央研究70年宅地续期法律安排 公民财产将有“保护伞”70年房屋产权到期怎么办??这是一个争论多年的问题,现在中央正释放积极信号。1

中央研究70年宅地续期法律安排 公民财产将有“保护伞”

70年房屋产权到期怎么办??这是一个争论多年的问题,现在中央正释放积极信号。

11月27日,《中共中央 国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》(下称《意见》)正式发布。《意见》明确提出,将“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。”

11月28日,多位接受21世纪经济报道采访的人士指出,《意见》的出台,将进一步打消“个人住宅在土地使用权到期后如何处置”的顾虑,并会在《物权法》的基础上对处置方式给出顶层设计。

“149条”的法律与现实

在中国,通常所说的房屋产权实际上分为两个部分,即房屋所有权和土地所有权。其中,房屋所有权是永久的,没有限制,而土地使用权的争议却一直存在。

争议来源于2007年出台的《物权法》第149条,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。

对于“自动续期”,多年来学术界和地产业界给出了多个不同的解读,而解读的区别则在于如何在物权法基础上明确续期,是应该收费续期还是免费续期,以及续期与土地出让金之间的关系。

多位房地产业内人士认为,由于住宅土地出让时缴纳的土地出让金最多只是70年的,70年产权到期后续期需缴纳一定的费用。

当年参与《物权法》立法的中国社科院法学研究所研究员孙宪忠则认为,土地使用权期限届满时,民众的使用权应该“无条件自动顺延”;而坚持“民众使用国家土地就应该交钱”的观点,其核心缺陷是依据传统私权理论来理解国家土地所有权,这一点不符合中国国家土地所有权的立法基础。

同时,孙宪忠指出,涉及限制公民基本权利的法律,必须由全国人大制定,国务院和地方人大都无权就此立法,地方政府及其部门更不能就此问题擅自做出规定。

但21世纪经济报道调查发现,近年来各地已经出现了住宅建设用地使用权期满的案例。从实际的处理情况来看,各地政府在处理房产土地使用权到期问题的时候,几乎一致地选择了收费的方式。

例如,深圳沿用《深圳到期房产续期若干规定》对到期房屋业主收取基准地价的35%,青岛(楼盘)市则是按基准地价

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,折算60%的建筑面积收取。

但在广东信荣律师事务所主任张茂荣看来,深圳的处理方式有其特殊性。在2011年,深圳市政府对《深圳经济特区土地使用权出让条例》修订,其中第54条指出,准予土地使用者继续使用土地的,土地使用者应自接到土地管理部门批准文件之日起十五日内与土地管理部门重新签订出让合同,支付土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金,并按《登记条例》的规定办理登记。

张茂荣向21世纪经济报道表示,深圳市确立了无论土地性质是什么,到期续期都要付费,不但要支付土地出让金还要支付土地开发与市政配套设施金,完全突破了《物权法》规定。但是因为属于特区立法,根据《立法法》规定,该突破属合法变通法律,应优先于《物权法》使用。

从这个层面上来看,深圳市政府对于到期房屋续期的收费问题有理可依,但深圳的特例并不能够在全国范围内推广。